Es habitual que, al alquilar un local comercial, propietario e inquilino acuerden una reducción de la renta a cambio de que este último realice determinadas obras en el inmueble. Se trata de una fórmula beneficiosa para ambas partes: el arrendatario reduce el coste del alquiler y el propietario mejora el valor de su inmueble.
Sin embargo, desde el punto de vista fiscal, estas operaciones tienen implicaciones que conviene conocer.
El criterio de Hacienda
La Dirección General de Tributos ha aclarado recientemente cómo deben contabilizarse y tributar este tipo de acuerdos en el Impuesto sobre Sociedades.
Según Hacienda, la renta obtenida por el arrendador no está formada únicamente por las cantidades que recibe en efectivo. También debe tenerse en cuenta el valor de determinadas mejoras realizadas por el inquilino.
Por tanto, la renta derivada del alquiler debe dividirse en dos componentes:
- Una parte dineraria, correspondiente a las cantidades que el arrendatario paga periódicamente.
- Una parte en especie, derivada de las obras de mejora que incrementan el valor del inmueble.
¿Qué obras se consideran renta en especie?
No todas las actuaciones realizadas por el inquilino tienen la misma consideración fiscal.
Únicamente deben computarse como renta en especie aquellas obras que supongan una mejora efectiva del inmueble, es decir, las que aumenten su valor, amplíen su capacidad o habitabilidad o prolonguen su vida útil.
Por ejemplo, podrían incluirse actuaciones como la ampliación de instalaciones, mejoras estructurales o reformas que incrementen de forma permanente las prestaciones del local.
Diferencia entre mejoras y mantenimiento
Es importante distinguir las obras de mejora de los simples gastos de conservación o mantenimiento.
Las reparaciones ordinarias, trabajos de conservación o actuaciones necesarias para mantener el local en condiciones adecuadas de uso no generan renta en especie para el propietario cuando son asumidas por el arrendatario.
Por ello, cada actuación debe analizarse individualmente para determinar su tratamiento fiscal.
Recomendaciones para las empresas
Antes de formalizar este tipo de acuerdos resulta aconsejable documentar adecuadamente las obras previstas, valorar su impacto sobre el inmueble y analizar sus efectos contables y fiscales.
Una correcta planificación permitirá evitar discrepancias con la Administración Tributaria y garantizar que la operación se registre correctamente en el Impuesto sobre Sociedades.
Si su empresa tiene previsto alquilar un inmueble mediante este tipo de fórmulas o desea revisar el tratamiento fiscal de un contrato ya existente, es recomendable contar con asesoramiento especializado. En AC Global Consulting podemos ayudarle.